معامله حول و حوش یک میانگین

۱۰۰

سبقت «نوساز»ها در معاملات مسکن

سهم آپارتمان‌های «نوساز» - به‌عنوان املاک پیش‌برنده معاملات مسکن- از فروش ماهانه واحدهای مسکونی در تهران افزایش پیدا کرد
گزارش ها از جزئیات وقوع یک تغییر زیرپوستی در بازار مسکن حاکی است: در تهران از اوایل فصل گذشته و همزمان با شروع فاز پیش‌رونق در معاملات، حجم فروش واحدهای نوساز، از سایر آپارتمان‌های آماده فروش، سبقت گرفت طوری که در حال حاضر واحدهای کمتر از 5سال ساخت، به مرکز ثقل معاملات مسکن تبدیل شده و در رتبه اول بازار ملک به لحاظ بیشترین فروش ماهانه نسبت به دیگر گروه‌های سنی املاک، قرار دارد. طبق آخرین آمارهای رسمی، نزدیک به 57درصد معاملات قطعی آپارتمان در شهر تهران، در اختیار واحدهای نوساز است که در مقایسه با سهم حدود 50 درصدی این واحدها از خرید و فروش‌های ماهانه در یک‌سال گذشته، نشان از «امکان شکل‌گیری رونق سریالی» در بازار مسکن دارد.

بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: تغییر وزن سنی معاملات مسکن به نفع آپارتمان‌های نوساز، از دو ناحیه، به شکل مثبت، مجموعه بازار ملک را تحت تاثیر قرار خواهد داد. گرایش غالب متقاضیان به خرید واحدهای نوساز از یکسو، باعث تقویت فروش واحدهای مسکونی با عمر بنای بیشتر، می‌شود و در نهایت به رشد حجمی کل معاملات مسکن منجر خواهد شد و از سوی دیگر، به صورت موازی و با کمترین تاخیر زمانی، بخش بالادست بازار معاملات مسکن (ساخت و ساز) را به حرکت درمی‌آورد.

واحدهای نوساز در شرایط فعلی، عمدتا تحت مالکیت سازنده‌ها قرار دارد و جزو فایل‌های نسبتا قدیمی در بنگاه‌های املاک محسوب می‌شود. بنابراین تداوم رشد ماهانه معاملات خرید مسکن از کانال نوسازها طی ماه‌های آتی، چون که به از سرگیری «گردش سرمایه‌های ساختمانی» منجر می‌شود، در نتیجه اثر پیش‌برنده در بازار ساخت‌و‌سازهای جدید خواهد گذاشت و به سرمایه‌گذاری سازنده‌ها در پروژه‌های جدید ساختمانی ختم می‌شود.

سهم نوسازها از معاملات ماهانه خرید مسکن در تهران، در 4 فصل سال 94 به‌صورت خزش تدریجی، رو به افزایش بوده است به طوری که طبق آخرین آمارها، بین 8 تا 9 هزار واحد مسکونی نوساز در هر ماه در پایتخت به فروش می‌رسد. اوایل سال گذشته، حدود 6 هزار واحد نوساز در هر ماه به فروش می‌رسید. آنچه در ماه‌های آتی می‌تواند «عرضه موفق آپارتمان‌های نوساز به بازار فروش ملک» را شتاب ببخشد، اول، سطح قیمتی این نوع واحدها و دوم سقف جدید تسهیلات خرید مسکن است. برخلاف تصور عمومی که «دستیابی خریداران به واحدهای نوساز را به دلیل قیمت بالای این آپارتمان‌ها در مقایسه با سایر واحدها، غیرممکن می‌داند»، در حال حاضر معاملات نوسازها در تهران صرفا به آپارتمان‌های گران‌قیمت محدود نمی‌شود. این موضوع با استناد به «طبقه‌بندی معاملات خرید مسکن برحسب ارزش ریالی آپارتمان‌های فروش‌رفته»، قابل تحلیل است.

در حال حاضر 35 درصد از قراردادهای قطعی فروش آپارتمان در تهران، به معاملات واحدهای با ارزش 200 تا 400 میلیون تومان، اختصاص دارد. همچنین 66 درصد مبایعه‌نامه‌های صادر شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران نیز در خرید و فروش آپارتمان‌های با قیمت قطعی «کمتر از 400 میلیون» خلاصه می‌شود. از طرفی، 61 درصد قراردادهای ماهانه، در اختیار آپارتمان‌های با مساحت 50 تا 100 مترمربع است. به این ترتیب با توجه به تشابه سهم آپارتمان‌های پرفروش در طبقه‌بندی معاملات براساس سه شاخص قیمت، متراژ و عمربنا، مشخص می‌شود: آپارتمان‌های نوساز که در حال حاضر نقش لکوموتیو بازار مسکن را پیدا کرده، هم به لحاظ قیمت قطعی و هم به لحاظ متراژ، مناسب تقاضای مصرفی است.

قیمت قطعی فروش آپارتمان‌های نوساز در شرایط کنونی تقریبا در حول و حوش میانگین قیمت کل بازار و تا حدودی مناسب قدرت خرید متقاضیان قرار دارد. برآوردها از سطح قیمت واحدهای نوساز پرفروش در بازار مسکن تهران حاکی است: این آپارتمان‌ها به‌طور متوسط دارای مساحت 50 مترمربع و میانگین قیمت 6 میلیون تومان به ازای هر مترمربع هستند. این در حالی است که واحدهای نوساز با مساحت بیش از 100 مترمربع و قیمت بالاتر از این سطح، پایین‌ترین سهم فروش را در بازار دارند. با توجه به اینکه در حال حاضر تسهیلات 110 میلیون تومانی بدون سپرده برای خرید مسکن در تهران پرداخت می‌شود، حدود 37 درصد قدرت خرید واحد مسکونی نوساز با میانگین قیمت، از این محل برای خریداران تامین مالی می‌شود.

سیر صعودی فروش نوسازها

سهم خرید آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات خرید واحدهای مسکونی در بهمن ماه به بالاترین حد معامله این واحدها طی 12 ماه سال 94 رسید. اگرچه رشد سهم معاملات خرید آپارتمان‌های نوساز معامله حول و حوش یک میانگین طی بهمن‌ماه ناشی از رشد حجمی معاملات خرید و فروش ملک در پایتخت طی یک ماه قبل از آن بود، اما هم اکنون بیش از نیمی از متقاضیان مصرفی واحدهای مسکونی مشتری خرید آپارتمان‌های نوساز هستند.

این واحدهای نوساز همان آپارتمان‌هایی هستند که طی دو سال اخیر به دلیل تشدید رکود در بازار مسکن، بخش قابل توجهی از سرمایه انبوه‌سازان را در خود حبس کرده‌اند. به این ترتیب، سیر صعودی خرید آپارتمان‌های نوساز (صفر تا 5 سال ساخت) در بهمن ماه که 7/56 درصد از کل معاملات خرید مسکن در این ماه و همچنین 8/55 درصد در اسفند ماه سال گذشته در شهر تهران را پوشش داده، سناریوی خروج از رکود در بخش ساخت‌وساز طی ماه‌های آتی را به نفع انبوه‌سازان و سازندگان مسکن تقویت می‌کند.

به این معنا که این سیر صعودی به رغم آنکه ناشی از افزایش حجم کلی معاملات مسکن در شهر تهران است اما سیگنال‌های مثبتی از ورود قریب‌الوقوع به فاز رونق را تایید می‌کند که می‌تواند به معنای استقبال بیشتر از واحدهای نوساز سازندگان و در نتیجه آزاد شدن بخش قابل توجهی از منابع مالی آنان باشد که هم اکنون به دلیل حبس شدن در واحدهای نوساز قابلیت کاربرد در پروژه‌های جدید را ندارد. این در حالی است که پیش از این سازندگان، حبس منابع مالی در آپارتمان‌های نوساز را مهم‌ترین مانع شروع ساخت‌و‌سازهای جدید برای ورود به دوره رونق عنوان می‌کردند.

سازندگان تهرانی که طی ماه‌های اخیر تحت تاثیر علائم پیش رونق در بازار مسکن بخش قابل توجهی از تمایل از دست رفته خود برای سرمایه‌گذاری‌های جدید در بازار ساخت مسکن را بازیافته‌اند و بازگشت آنها به عرصه ساخت وساز خود را در شکل افزایش آمار صدور پروانه ساختمانی و به صفر رسیدن شیب منفی ساخت‌وساز در نیمه سال گذشته نشان داده است، هم اکنون بازگشت کامل خود به حوزه ساخت مسکن را منوط به فروش واحدهای نوساز و آزاد شدن سرمایه‌های حبس شده در این واحدها می‌دانند. از این رو و در شرایطی که شیب منفی ساخت‌وساز، پایان نیمه اول سال گذشته به صفر رسید، افزایش فروش نوسازها در بهمن ماه، می‌تواند به معنای مقدمه بازگشت کامل سازنده‌ها به عرصه ساخت مسکن تعبیر شود.

علت سبقت نوسازها در معاملات ملک

رشد حجمی معاملات خرید مسکن طی یکی دو ماه اخیر موجب شده پیش رونق در بازار ملک بیشترین اثر خود را در بازار خرید آپارتمان‌های نوساز داشته باشد. به این معنا که اگر چه به درستی گفته می‌شود قدرت خرید خانوارها برای خرید مسکن مصرفی به‌رغم تخلیه حباب قیمتی مسکن همچنان ناکافی است اما هم اکنون تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان‌های نوساز که به‌طور میانگین حدود 20 تا 30 درصد گران‌تر از آپارتمان‌های چند ساله هستند، نزدیک به 60 درصد از بازار تقاضای مسکن را پوشش داده است. این دو تناقض آشکار میان ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و استقبال بیش از 50 درصدی از واحدهای نوساز یک سوال اساسی را ایجاد می‌کند.
اینکه چرا به‌رغم ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار معاملات خرید مسکن و میانگین حدود 20 درصدی فاصله قیمت هر مترمربع واحد نوساز با واحدهای چند ساله همچنان معامله نوسازها بیش از نیمی از بازار معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص داده است. هر چند آمار معاملات خرید واحدهای مسکونی نوساز طی سال‌های اخیر هم درصد بالایی از حجم معاملات مسکن را در متراژها و مناطق مختلف پایتخت شامل می‌شده اما نکته‌ای که هم اکنون باعث بروز این سوال شده این است که چرا به‌رغم اینکه در حال حاضر قیمت مسکن در کف قرار گرفته و از طرفی ضعف قدرت خرید، مشکلات عمده‌ای را در مسیر متقاضیان مصرفی ایجاد کرده است میل به خرید واحدهای نوساز بیشترین حجم معاملات مسکن را در میان رده سنی صفر تا 5 سال آپارتمان‌های مسکونی موجب شده است.

کارشناسان و مسوولان معامله حول و حوش یک میانگین معامله حول و حوش یک میانگین بازار مسکن در تشریح علت استقبال بیش از نیمی از متقاضیان بازار مصرفی ملک از واحدهای نوساز طی ماه‌های اخیر چند دلیل عمده را مورد توجه قرار می‌دهند که یکی از آنها به خاصیت و ماهیت واحدهای نوساز برمی‌گردد و دیگری به شرایط ساخت‌و‌ساز و کیفیت آن در شهرها. به اعتقاد آنها آنچه در وهله اول موجب شده در شرایط کنونی بیشترین حجم معاملات مسکن به واحدهای نوساز اختصاص یابد به ماهیت این آپارتمان‌ها برمی‌گردد. به این معنا که اساسا واحدهای نوساز واحدهایی هستند که برای عرضه و فروش در بازار مسکن ساخته شده‌اند و همیشه سازندگان مسکن آپارتمان‌های خود را به محض اتمام عملیات ساخت و قبل از اقدام برای دریافت سند رسمی برای فروش به بازار عرضه می‌کنند. این در حالی است که ممکن است آپارتمان‌های چند سال ساخت، سال‌ها به بازار عرضه نشوند و به همین علت است که عموما آمار واحدهای نوساز که برای عرضه به بازار مسکن ساخته شده‌اند حجم بیشتری از معاملات قطعی خرید مسکن را به خود اختصاص می‌دهند.

از سوی دیگر، مسوولان و کارشناسان بازار مسکن آمار بالای صدور پروانه ساختمانی طی سال‌های 91 و 92 را از دیگر عوامل افزایش عرضه واحدهای نوساز و در نتیجه افزایش معامله این آپارتمان‌ها در بازار خرید و فروش مسکن می‌دانند. به اعتقاد آنان در شرایطی که هم اکنون واحدهای نوسازی که طی سال‌های 91 و 92 پروانه ساخت دریافت کرده‌اند طی دو سال گذشته تکمیل و به بازار فروش عرضه شده‌اند، پوشش بیش از 50 درصدی حجم معاملات مسکن با این واحدها صورت گرفته است. کم بودن عمر سازه‌ها در ایران نسبت به سایر کشورها و بروز مشکلات تاسیساتی و. پس از چند سال در آپارتمان‌های مسکونی به دلیل ضعف کیفی‌سازی مسکن از دیگر دلایلی است که مسوولان بازار مسکن در تشریح علل استقبال بیش از 50 درصد متقاضیان بازار مصرفی ملک از آپارتمان‌های نوساز مطرح می‌کنند.

الزام فروش کلیدنخورده‌ها برای سازنده

یک کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن در این‌باره گفت: غالبا به دلیل ماهیت ویژه واحدهای نوساز که همواره برای عرضه به بازار فروش ملک ساخته می‌شوند فروش این واحدها بیش از آپارتمان‌های چندین ساله‌ای است که ممکن است تا سال‌ها و حتی دهه‌ها معامله‌ای روی آنها انجام نشود. بهروز ملکی ادامه داد: در واقع از آنجایی که واحدهای نوساز با هدف فروش در بازار مسکن ساخته می‌شوند حجم بیشتری از عرضه ملک در بازار فروش آپارتمان را به خود اختصاص می‌دهند و به همین علت است که می‌بینیم غالبا سهم بیشتری از معاملات خرید مسکن به این گروه از واحدهای مسکونی اختصاص دارد. در واقع عمده واحدهای نوساز به قصد فروش وارد بازار می‌شوند در حالی که واحدهای چند ساله الزامی به معامله و فروش ندارند.

وی حجم بالای ساخت و ساز و صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 91 و 92 را از دیگر دلایل احتمالی افزایش سهم فروش نوسازها در بازار معاملات خرید مسکن عنوان کرد وگفت: طبیعتا افزایش حجم ساخت و ساز طی این سال‌ها منجر به افزایش عرضه واحدهای نوساز طی امسال و سال گذشته شده است و همین عامل هم می‌تواند منجر به افزایش سهم نوسازها از فروش واحدهای مسکونی در پایتخت باشد. این کارشناس مسکن در ادامه با تایید تاثیر مثبت افزایش تسهیلات خرید مسکن در نیمه دوم سال گذشته بر رشد حجم فروش نوسازها، تغییر صعودی قدرت خرید متقاضیان را در این اتفاق موثر دانست.

اثر فرسودگی زودهنگام بر خرید آپارتمان

همچنین رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم با اشاره به نقش ضعف کیفی ساختمان‌های چند ساله و فرسودگی زودهنگام آپارتمان‌ها پس از چند سال، این موضوع را یکی از مهم‌ترین دلایل استقبال بیش از نیمی از متقاضیان خرید مسکن از آپارتمان‌های تازه‌ساز عنوان کرد.

حسام عقبایی در این‌باره گفت: پایین بودن عمر مفید آپارتمان‌ها در ایران در مقایسه با استانداردهای جهانی باعث شده اغلب متقاضیان خرید ملک متقاضی واحدهای نوساز شوند چراکه به دلیل ضعف کیفی ‌سازه‌ها آپارتمان‌های چندساله از یک طرف با افت قیمت مواجه شده و از طرف دیگر با مشکلات ناشی از فرسودگی همراه خواهند شد. وی ادامه داد: معمولا اختلاف قیمت واحدهای نوساز با واحدهای بیش از 10 سال ساخت به‌طور متوسط مترمربعی یک میلیون تومان است با این حال اغلب متقاضیان مصرفی ترجیح می‌دهند حتی اگر قدرت خرید آنها برای خرید یک واحد نوساز با متراژ بالاتر مناسب نیست با کاهش متراژ مورد نظر خود آپارتمان نوساز کم‌مساحت را خریداری کنند. در این میان، آماده نبودن سند انتقال در زمان فروش بخش زیادی از واحدهای نوساز باعث می‌شود بین 15 تا 20 درصد بهای فروش، با تاخیر از خریدار دریافت شود که این خود بر رونق معاملات این واحدها موثر است.

پیش بینی مهم از معاملات بازار مسکن در سال آینده

برخی از سازنده‌‌‌ها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد ۱۴‌درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشکیک می‌کنند؛ موضوعی که به نوعی نشان‌‌‌دهنده خوش‌بینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در ۱۴۰۲ است.

گروهی از سازنده‌‌‌ها که در حال حاضر مشغول ساخت‌وساز هستند و پروژه مسکونی آنها در سال آینده آماده عرضه می‌شود، قیمت‌هایی را برای فروش پس از تکمیل واحدها پیش‌بینی کرده‌‌‌اند که نشان می‌دهد در سال آینده حول و حوش ۱۴‌درصد افزایش قیمت نسبت به سطح کنونی قیمت واحدهای نوساز حال حاضر است.

با این وصف احتمالا سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (۱۴۰۰) و سال‌جاری رخ داد، ‌‌‌ محقق می‌شود یا دست‌‌‌کم انتظار فعالان ساختمانی این است که ۱۴۰۲ وضعیتی میانه داشته باشد. بازدهی مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۰‌درصد و میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی آن سال نزدیک یک‌درصد بود. اما امسال تحت‌تاثیر متغیرهای مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی و نیز افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن، میزان معامله حول و حوش یک میانگین تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. تورم نقطه‌‌‌ای زمین در مناطق پرمعامله تهران بر اساس برآوردهای غیررسمی بین ۳۰ تا ۳۵‌درصد است و تورم مسکن نیز در ۱۴۰۱ بر اساس وضعیت فعلی متغیرهای موثر بر این بازار، همین حدود برآورد می‌شود.

بر این اساس برآورد سازنده‌‌‌ها از تورم مسکن ۱۴۰۲ رقمی بین تورم ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ خواهد بود. حتی برخی از سازنده‌‌‌ها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد ۱۴‌درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشکیک می‌کنند؛ موضوعی که به نوعی نشان‌‌‌دهنده خوش‌بینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در ۱۴۰۲ است. این گمانه قیمتی نشان می‌دهد سرعت رشد تورم مسکن در پایتخت طی سال آینده پایین پیش‌بینی می‌شود و هنوز امید به کاهش موثر و پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن به واسطه احیای برجام وجود دارد.

چشم‌‌‌انداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در ۶ ماه پیش رو نیز، رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازه‌‌‌ای با هدف تسهیلگری ساخت‌وساز اتخاذ کند. ظاهرا فعلا تنها «افزایش تراکم» است که می‌تواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحت‌تاثیر قرار دهد.

افزایش ۱۵ هزار تومانی میانگین قیمت اوراق تسهیلات مسکن

یک مقام مسئول گفت: میانگین قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) طی یک روند سه ماهه از حدود ۴۰ هزار تومان در ابتدای دی به بیش از ۵۵ هزار تومان در روزهای اخیر رسیده است.

به گزارش خبرگزاری مهر به نقل از بانک عامل بخش مسکن، ندا بشیری مدیر امور ابزارهای نوین مالی فرابورس گفت: در حالی که میانگین قیمت اوراق مسکن در سال ۹۶ حدود ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان بود، این اوراق با شروع رکود مسکن در سال ۹۷ و با توجه به جهش قیمت مسکن و ناکارآمد شدن سقف قبلی تسهیلات، با کاهش ارزش روبرو شد و طی یک روند تدریجی به قیمت حدود ۴۰ هزار تومان کاهش یافت.

وی ادامه داد: در دی ماه امسال تنها طی دو هفته پس از مصوبه جدید درباره سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، میانگین حجم معاملات « تسه » نسبت به در روزهای قبل از تصویب افزایش سقف تسهیلات به‌طور متوسط به دو برابر افزایش یافت. البته این افزایش دو برابری حجم معاملات در ابتدا زمینه‌ساز صعود چشمگیری در قیمت اوراق نشد و فقط بهای هر ورقه را حداکثر به حول و حوش ۴۴ هزار تومان افزایش داد.

بشیری یادآور شد: اما در طول سه ماهه زمستان سالی که گذشت، به تدریج با استمرار افزایش تقاضای اوراق، قیمت این اوراق نیز به سطوح پیش از رکود مسکن نزدیک‌تر شد، به این ترتیب که در زمستان این قیمت در برخی روزها به ۶۰ هزار تومان نیز رسید.

وی خاطرنشان کرد: تصمیم بانک مسکن برای افزایش سقف تسهیلات اوراق و موافقت و همراهی بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار سبب شد بازار این اوراق نیز از ابتدای زمستان از کما خارج شود و قیمت‌ها با افزایش تدریجی به سطوح پیشین نزدیک شود. آنچه زمینه‌ساز این رشد قیمت شد، افزایش تقاضای خرید اوراق و خیز معاملاتی در این بازار بود. تازه‌ترین گزارش از معاملات تسه در فرابورس حکایت از آن دارد که میانگین قیمت اوراق تسهیلات بانک مسکن در اغلب نمادها حول و حوش ۵۳ تا ۵۷ هزار تومان رسید.

مدیر امور ابزارهای نوین مالی فرابورس تصریح کرد: برخی از کسانی که در طول دو ماه کاری گذشته اقدام به خرید اوراق کرده و رشد معاملات و در نتیجه رشد قیمت به دنبال افزایش تقاضای اوراق را رقم زده‌اند، همان کسانی هستند که نسبت به خرید خانه اقدام کرده‌اند. در واقع این حضور تقاضای مصرفی در معاملات دی و بهمن بوده که زمینه‌ساز تغییر و تحولات در بازار اوراق مسکن نیز شده است.

وی در خصوص آینده اوراق تسهیلات مسکن با توجه به احتمال قوی استمرار رکود معاملات مسکن در سال ۹۹، پیش‌بینی کرد: رکود مسکن قطعاً ادامه خواهد داشت البته ممکن است با عمقی که در اغلب ماه‌های سال ۹۸ تجربه کردیم، رخ ندهد. از طرفی با توجه به اینکه سقف‌های افزایش یافته تسهیلات اوراق مسکن در سایر شهرها به جز پایتخت کارآمدتر بوده و سهم بالایی از قیمت تمام شده ملک را پوشش می‌دهد، احتمالاً به تدریج تقاضای خرید مسکن با تسهیلات در سایر استان‌ها قدری افزایش خواهد یافت و این تسهیلات جدید جای خود را بیش از پیش در معاملات مسکن باز می‌کند. بنابراین نوسان افزایشی قیمت اوراق متناسب با میزان رشد تقاضا محتمل است؛ هر چند این افزایش با توجه به استمرار شرایط رکودی بازار مسکن، احتمالاً محدود خواهد بود.

گفتنی است از ابتدای زمستان ۱۳۹۸، شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق تقدم تسهیلات که بدون نوبت و با نرخ سود ۱۷.۵ درصد به متقاضیان ارائه می‌شود، موافقت کرد.

افزون بر این سقف پرداخت تسهیلات جعاله نیز که با نرخ ۱۸ درصد به متقاضیان تعمیرات یا خرید مسکن و در ازای وثیقه ملکی پرداخت می‌شود، دو برابر شد و از ۲۰ به ۴۰ میلیون تومان رسید.

به این ترتیب سقف تسهیلات زوجین به انضمام جعاله در تهران از ۱۲۰ میلیون تومان در گذشته به ۲۴۰ میلیون تومان افزایش یافت و این افزایش به همین نسبت در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری نیز اعمال شد.

تشدید شکاف در بازار ملک

به گزارش صدای بورس، شکاف قیمت زمین مسکونی و آپارتمان در تهران، بیشتر شده و به ۵۶/ ۱ برابر(براساس میانگین قیمت‌های سالانه) رسیده است. از طرفی، حجم معاملات ملک کلنگی در سال گذشته حدود ۳۰درصد افت کرد که عمده این کاهش ناشی از «خروج تقاضای مصرفی از بازار زمین» بوده است. سازنده‌ها مصرف‌کننده بازار معاملات زمین هستند؛ اما جای آنها را تقاضای غیرمصرفی گرفته است.

بررسی روند دو نوع تورم ملکی در پایتخت با کارنامه۱۴۰۰ قیمت‌ها، نشان‌دهنده تشدید شکاف بین قیمت زمین و مسکن است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به تازه‌ترین داده‌های منتشرشده درباره تحولات بازار زمین در شهر تهران از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، گسل بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن که از سال۹۹ به میزان قابل توجه تشدید شده بود، باز هم افزایش یافته است. به این ترتیب، فاصله بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن در سال۱۴۰۰ مطابق با تازه‌ترین آمارها به بیشترین میزان خود از گذشته، رسیده است.

براساس اعلام مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در شهر تهران در حالی زمستان ۱۴۰۰ به ۵۲میلیون و۱۰۰هزار تومان افزایش یافته است که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت زمین در فصل قبل یعنی پاییز ۱۴۰۰ (تورم فصلی)، رشد ۸/ ۴درصدی و در مقایسه با زمستان ۱۳۹۹ (تورم نقطه‌ای) افزایش ۱/ ۱۷درصدی را نشان می‌دهد. در شرایطی که برخی سوء‌برداشت‌ها از سوی گروهی از تحلیلگران در شبکه‌های مجازی در ارتباط با تحولات بازار زمین مستند به اطلاعات فصلی این بازار در زمستان۱۴۰۰ مطرح شده است، بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد اگرچه تورم فصلی در بازار زمین تک رقمی شده است، اما این موضوع به معنای جاماندگی قیمتی زمین از مسکن نیست. تورم نقطه‌ای زمین در این بازه زمانی یعنی زمستان۱۴۰۰ ۱/ ۱۷درصد اما تورم نقطه‌ای مسکن معادل ۵/ ۲۶درصد بوده است.

در واقع در این سوءبرداشت‌های مجازی، برخی تحلیلگران، در شبکه‌های اجتماعی تورم زمین را با تورم مسکن در زمستان ۱۴۰۰ (تنها یک فصل) بررسی کرده‌ و اعلام کرده‌اند که زمین از مسکن جامانده و مسکن رشد بسیاری داشته است؛ درحالی‌که تورم زمین در یک سال ۱۴۰۰بیشتر از تورم مسکن بوده است. یک تحلیل ناقص و سوءبرداشت دیگر نیز از سوی برخی مطرح شد مبنی بر اینکه به واسطه عقب بودن تورم زمین از مسکن، در زمستان۱۴۰۰ می‌توان این‌گونه تعبیر کرد که تحولات قیمتی در بازار زمین آرام گرفته است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌دهد هر دوی این تحلیل‌ها محل سوال و اشکال است.در این زمینه دو علت مهم وجود دارد. علت اول مربوط به جلوتر بودن متوسط قیمت زمین از متوسط قیمت مسکن و همچنین جلوتر بودن تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن در ۱۴۰۰ است. ضمن آنکه بررسی‌ها با استناد به نتایج یک دماسنج مهم بازار زمین یعنی عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، نشان‌دهنده افزایش شکاف بین متوسط قیمت زمین و مسکن در شهر تهران است.

علت دوم نیز با استناد به تحولات فصلی بازار زمین در فصول گذشته (فصل‌های قبل از زمستان ۱۴۰۰) قابل ارائه است. مبنی بر اینکه زمستان ۱۴۰۰ در واقع پنجمین فصل متوالی است که تورم فصلی زمین در آن تک‌رقمی شده است. در واقع تک‌رقمی شدن تورم فصلی زمین در زمستان سال گذشته رویداد تازه‌ای محسوب نمی‌شود.معامله حول و حوش یک میانگین متوسط قیمت زمین در شهر تهران در زمستان۱۴۰۰ در حالی ۸/ ۴درصد نسبت به پاییز پارسال رشد داشته است که تورم فصلی زمین از زمستان ۹۹ تک‌رقمی شد. بعد از ثبت تورم فصلی ۱۹درصدی در بازار زمین در پاییز۹۹، تورم فصلی زمین در زمستان۹۹ به ۸درصد کاهش یافت. تورم فصلی زمین در بهار۹۹ معادل ۳درصد، در تابستان معادل ۴درصد، در پاییز معادل ۴درصد و در زمستان ۱۴۰۰ نیز معادل ۸/ ۴ درصد بود.

روایت یک‌ساله از زمین و مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد تحلیلگرانی که معتقد به آرام گرفتن تورم در بازار زمین در زمستان۱۴۰۰ هستند، تنها یک سکانس از بازار زمین در سال گذشته-زمستان- را مورد بررسی قرار داده‌اند؛ درحالی که تحولات یک‌ساله این بازار، روایت دیگری را ارائه می‌دهد. بررسی کارنامه ۱۴۰۰ بازار زمین شهر تهران نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع زمین در پایتخت در سال۱۴۰۰ به ۴۹میلیون تومان رسید که این میزان نشان‌دهنده رشد ۲/ ۳۴درصدی میانگین قیمت زمین در سال گذشته نسبت به متوسط قیمت زمین در سال۱۳۹۹ است. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در سال گذشته به ۳۱میلیون و۴۰۰هزار تومان رسید که در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در سال۱۳۹۹ رشد ۶/ ۳۱ درصدی را نشان می‌دهد.

این آمارها و بررسی کارنامه یک‌ساله بازار مسکن و زمین نشان‌دهنده آن است که نه تنها در سال گذشته تورم بازار زمین از تورم مسکن بیشتر بوده، بلکه قیمت زمین با سرعت بیشتری نسبت به مسکن رشد کرده است. همچنین آمارها نشان می‌دهد از سال۹۴ تا ۱۴۰۰ متوسط قیمت زمین در شهر تهران ۴/ ۱۱برابر شده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی رشد ۷/ ۷برابری داشته است. بنابراین همان‌طور که در سه الی چهار دهه اخیر، تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن بیشتر بوده در عصر جهش نیز رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، سرعت بیشتری داشته است. به واسطه این بیش‌فعالی زمین نسبت به بازار مسکن، در سال‌های اخیر شکاف یا گسل موجود بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و در سال گذشته نیز این گسل به شکل بی‌سابقه‌ای تشدید شد.

نتیجه بیش‌فعالی زمین

برآوردهای صورت‌گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» بر مبنای آمارهای رسمی، نتیجه بیش‌فعالی زمین در دوره‌های اخیر را نشان می‌دهد. این بیش‌فعالی با استفاده از یک دماسنج مهم ملکی یعنی نسبت زمین به مسکن (نسبت متوسط قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن)، مورد ارزیابی قرار گرفته و سنجش می‌شود. نتایج حاصل از تحلیل عدد به‌دست‌آمده از این دماسنج از آنجا مهم است که می‌توان از آن در سنجش حاشیه سود سازنده‌ها استفاده کرد.در دهه۸۰ متوسط قیمت زمین و متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تقریبا با هم برابر و عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به نسبت قیمت مسکن برابر با حدود یک بود. این میزان با شروع بیش‌فعالی و افزایش سرعت رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، در دهه۹۰ به نسبت ۲/ ۱ تا ۳/ ۱برابری میانگین قیمت زمین تهران به متوسط قیمت مسکن در پایتخت رسید. در سال۹۹، شکاف بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و به ۵۳/ ۱برابر رسید. در سال۱۴۰۰ نیز این گسل به شکل بی‌سابقه‌ای تشدید شد و عدد حاصل از نسبت زمین به مسکن به ۵۶/ ۱ افزایش یافت.

چرا زمین بیشتر رشد کرد؟

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در حالی از سبقت تورمی زمین نسبت به مسکن در عصر جهش ملکی خبر می‌دهد که دست‌کم دو علت مهم را در این بیش‌فعالی زمین می‌توان ارائه کرد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه نشان می‌دهد، یک عامل مهم افزایش سرعت رشد قیمت زمین نسبت به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در عصر جهش به افزایش فعالیت‌های سفته‌بازی، رشد ملاکی و شیوع سرمایه‌گذاری‌های کلان ملکی در این بازار برمی‌گردد. همزمان با شروع دوره جهش ملکی و افزایش تمایل سرمایه‌گذاران به ورود سرمایه‌های خود به بازار ملک، آن دسته از سرمایه‌گذارانی که سرمایه‌های هنگفت وکلان در اختیار داشتند بازار زمین را به‌عنوان اولویت سرمایه‌گذاری ملکی خود انتخاب کردند؛ در مقابل سرمایه‌گذاران خردتر وارد بازار معاملات آپارتمان شدند. این موضوع یعنی ورود تقاضای سرمایه‌ای در حجم قابل توجه با سرمایه‌های کلان به بازار زمین، منجر به افزایش سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار ملک در مقایسه با بازار معاملات آپارتمان شد.

از سوی دیگر، یک علت تشدید گسل قیمتی بین زمین و مسکن به کمبود موجودی زمین قابل ساخت در شهر تهران مربوط می‌شود. به‌دلیل ساخت‌وسازهای گسترده از سال‌های قبل تاکنون، بازار زمین با گذر زمان، با کمبود عرضه مواجه شده است. یعنی سال به سال عرضه زمین نیز کاهش یافته است. این موضوع یعنی کاهش عرضه در برابر افزایش تقاضای سرمایه‌ای برای خرید زمین در عصر جهش در بیش‌فعالی قیمتی زمین نسبت به مسکن موثر بوده است.

پاسخ به معمای رکود ملکی

نتایج مربوط به ارزیابی سرعت رشد قیمت در بازار زمین و بیش‌فعالی تورمی زمین در برابر معاملات مسکن، پاسخی به معمای رکود ملکی و عدم تمایل سازنده‌ها به ساخت‌وساز است. چراکه با افزایش شکاف بین قیمت زمین و مسکن، عملا حاشیه سود سازنده‌ها تحت تاثیر قرار می‌گیرد و کاهش می‌یابد. این عامل در کنار رکود معاملات مسکن و افت شدید تعداد خریداران مصرفی همزمان با جهش قیمت مصالح ساختمانی، منجر به کامل شدن پکیج بی‌انگیزگی سازنده‌ها برای انجام فعالیت‌های ساختمانی شده است. به این ترتیب اگر چه تورم فصلی زمین تک‌رقمی شده و در مقایسه با سال۹۹ سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار ملک، کاهش یافته است؛ اما کند شدن سرعت رشد قیمت در این بازار به معنای ایجاد وضعیت مطلوب برای سازنده‌ها نیست؛ چراکه به‌دلیل بالا بودن عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، عملا حاشیه سود سازنده‌ها تحت تاثیر قرار می‌گیرد. هم‌اکنون متوسط قیمت زمین در شهر تهران بیش از ۵/ ۱برابر متوسط قیمت مسکن پایتخت است.

اما در شرایطی که به‌طور قطع، کاهش عدد حاصل از این نسبت به «یک» و برابر شدن میانگین قیمت زمین و مسکن مطابق با آنچه در دهه ۸۰ وجود داشت، مطرح نیست؛ باید دید که این نسبت باید به چه نحوی بازتنظیم شود تا بازار بخشی از جذابیت گذشته خود برای ساخت‌وساز و عرضه جدید را به‌دست آورد؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن به حول و حوش ۳/ ۱ کاهش یابد، می‌توان به بازگشت بخشی از سازنده‌ها به بازار ساخت‌وساز امیدوار بود. با رصد دستگاه‌های سنجش قیمت مسکن و دماسنج‌های بازار معاملات آپارتمان، قطعا انتظار نمی‌رود این موضوع با افزایش سرعت رشد قیمت مسکن و بالا رفتن قیمت آپارتمان جبران شود. به این ترتیب انتظار برای کاهش قیمت زمین برای بازتنظیم رابطه قیمت بین زمین و مسکن، مطرح است. در سال‌های گذشته نیز سابقه کاهش قیمت زمین وجود داشته است. در سال۸۸ متوسط قیمت زمین در شهر تهران ۱۷درصد کاهش یافت. در سال۹۳ نیز کاهش قیمت زمین حول و حوش ۱۴درصد رقم خورد. بنابراین احتمال منفی شدن تورم در بازار زمین و کاهش قیمت در این بخش از بازار ملک دور از ذهن نیست. در واقع در صورت تغییر جهت نیروهای بالابرنده قیمت مسکن، همچون موضوع احیای برجام و رویدادهای اقتصادی و غیراقتصادی بعد از آن، می‌توان انتظار داشت قیمت زمین نیز از سطوح نامتعارف به سمت وضعیت متعارف بازگشت کند.

علت تورم تک‌رقمی زمین

اما تورم فصلی در بازار زمین با وجود تمام آنچه گفته شد، درحالی تک‌رقمی شده است که دو علت را در این زمینه می‌توان مورد اشاره قرار داد. علت اول مربوط به رکود ساختمانی و خروج سازنده‌ها از بازار زمین به‌عنوان تقاضای مصرفی است. هرچند تقاضای سرمایه‌ای در بازار زمین در عصر جهش حضور داشت، اما تقاضا از ناحیه سازنده‌ها برای خرید زمین و شروع پروسه ساخت‌وساز کاهش یافت. علت دوم نیز مربوط به قرار گرفتن بازار مسکن در سال۱۴۰۰ در سال پساجهش بود.

به گزارش دنیای اقتصاد، در سال۱۴۰۰ از جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چه در بخش معاملات آپارتمان و چه در حوزه خرید زمین نسبت به سال۹۹ کاسته شد.آمارهای رسمی نشان می‌دهد تحت تاثیر این موضوع، در سال۱۴۰۰ در هر فصل به‌طور متوسط در شهر تهران تنها ۲۵۰فقره معامله خرید زمین انجام شد که این میزان نسبت به ۳۵۰فقره معامله خرید زمین در هر فصل از سال۹۹ میانگین معادل حدود ۳۰درصد کمتر است. در سال۹۸ در هر فصل به‌طور متوسط ۴۵۰فقره معامله خرید زمین در شهر تهران انجام شد. این میزان در سال۹۷ معادل ۵۵۰فقره و در سال‌های مابین ۹۲ تا ۹۶ در هر فصل به‌طور متوسط ۶۰۰ فقره بوده است.

معامله حول و حوش یک میانگین

۱۰۰

شرکت مدیران آهن در سال ۱۳۸۵ فعالیت خود را در عرصه آهن و فولاد شروع نموده و در بهار سال ۱۳۹۶ با تغییر استراتژی به شیوه نوین، به منظور ارائه خدمات هرچه بهتر به ارگانها، کارخانجات، شرکت ها، کارگاه ها و مشتریان سنتی (مردم) فعالیت مستمر و پویای خود را آغاز کرده و هم اکنون در زمره شرکت های برتر صنعت فولاد کشور شناخته می شود.

۰۳۱-۳۴۱۵۵

آدرس شرکت اصفهان - خیابان خانه اصفهان - جنب خیابان امید - ساختمان آراک آدرس انبار اصفهان - جاده تهران - شهرک صنعتی بختیار دشت - خیابان ۷ ساعت کاری شنبه تا چهارشنبه ۸:۳۰ الی ۱۷:۳۰ | پنجشنبه ۸:۳۰ الی ۱۴