چه زمانی نباید معامله کرد؟

منفسخ شدن قرارداد و قولنامه و آثار آن

هنگامی که خریدار و فروشنده خانه و آپارتمان در بنگاه معاملات ملکی و آژانس مسکن در حال مذاکره و گفتگو هستند،بر سر هر چیزی که فکر کنیم حرف می زنند به جز شرط و شروط مندرج در قولنامه و قرارداد.

وقتی خریدار و فروشنده در خصوص قیمت ملک موضوع قرارداد به نتایج مثیت رسیدند،معمولا مشاور املاک که واسطه انعقاد قرارداد و انجام معامله است،از طرفین معامله اسناد و مدارک ملک و هویت آنها را درخواست می کند تا طبق آن ها قولنامه را بنویسید و به عبارتی از فرصت پیش آمده در زمان گفتگوی خریدار و فروشنده استفاده کند.

آثار فسخ قرارداد

به واسطه وکالت در پرونده های حقوقی و ملکی انواع و اقسام این قراردادها،مبایعه نامه و قولنامه ها را دیده ام.در این قراردادهای ملکی به اشکال مختلف شروطی تحت عنوان شرط فسخ یک طرفه و گاهی شرط انفساخ یعنی شرطی که به واسطه آن قرار دارد و قولنامه امضا شده بین خریدار و فروشنده منفسخ شده و اصولا فروشنده به مرجع قضایی یا دادگاه مراجعه می کند و از دادگاه تقاضای تایید فسخ قرار دارد (منفسخ شدن)را مطرح می کند. و خاصیت شرط انفساخ چیست و چگونه نوشته می شود؟ مشاورین املاک و مدیران قرارداد ها معمولا برای رعایت حال فروشنده در متن قرارداد یا در لابه لای نوشته ها یا پایین قرارداد شرط می کنند که اگر یکی از چک های موضوع این قرارداد در سررسید به هر دلیلی پاس نشود یا برگشت بخورد، قرارداد خود به خود منفسخ شده و خریدار باید ملک را تخلیه کند و آن را به فروشنده تحویل بدهد.

مقوله چک و آثار فسخ قرارداد بر آن

وقتی که به هر دلیلی یکی از این چک مواجه با برگشت شود و از طرفی چنانچه در فاصله بین انعقاد قرارداد تازمان برگشت چک با افزایش قیمت ملک مواجه شویم، بسیاری از فروشندگان در اولین فرصت طی اظهار نامه ای مراتب انفساخ را به خریدار اعلام می کنند و سپس با استخدام وکیل دعاوی ملکی اقدام به طرح دعوا به خواسته تایید فسخ قرارداد می کنند که در نتیجه آن خریدار با موقیعت بسیار حساس ویژه ای مواجه می شود که شاید قبلا انتطار آن را نمی کشید.حتی در خیلی از مواقع خریداران تصور می کنند که دادگاه دلسوزی کرده و دعوا در نهایت به نفع ان ها تمام خواهد شد.

در یک پروژه که موکلم خریدار یک زمین در حوالی تهران بود در قولنامه شرط شده بود که فروشنده مکلف است جواز ساخت برای فلان متراژ از زمین مورد معامله را طی مثلا ۶ ماه از زمان تنظیم این قرارداد اخذ کند و در مقابل نیز شرط شده بود که اگر هر یک از چک ها به هر علتی برگشت شود قرارداد خود به خود منفسخ شده و خریدار باید مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان خسارت به فروشنده پرداخت کند.

وقتی خریدار که موکلم بود زمین را تحویل گرفت متوجه شد که متراژ آن کمتر از متراژ و مساحت مندرج در قرارداد و قولنامه است.در حین مذاکره با فروشنده و عدم پذیرش او سررسید یکی چه زمانی نباید معامله کرد؟ از چک ها نزدیک بود و موکلم به جهت کاهش مساحت علی رغم موجودی کافی در حساب بانکی اش جلوی وصول آنرا با دستور به بانک گرفت و چک برگشت خورد.

در این کش و قوس بودند که فروشنده به واسطه افزایش قیمت ملک و گرانی مسکن مبادرت به طرح دعوا به خواسته تایید فسخ قرارداد نمود.

خریدار نیز که ویدیوهای آموزشی من در زمینه مسایل ملکی و تجربه من در دعاوی ملکی و قراردادها را دیده و شنیده بود به دفترم آمد که پس از مطالعه دقیق اسناد و مدارک انجام معامله و خواندن جزء به جزء متن قولنامه و اسناد پرداخت وجوه و مذاکرات انجام شده بین او و فروشنده و مطالعه مفاد دادخواست مطروحه مفاد دادخواست مطروحه علیه موکلم(خریدار ملک)متوجه یک سری چیزها شدم که با استفاده از آن ها امکان دفاع از موکلم و ابطال خواسته فروشنده (خواهان) را چه زمانی نباید معامله کرد؟ فراهم دیدم.

پس از اعطای وکالت از سوی موکلم و تنظیم یک لایحه دفاعیه حرفه ای و اسناد به دلایل و مدارک محکمه پسند توانستم او را از مخمصه حقوقی و دعوای فسخ (تایید فسخ قرارداد)نجات بدهند.

منفسخ شدن قرارداد و قولنامه و آثار آن

با این حال اگر خریدار هستید باید خیلی دقت کنید که در متن قراردادتان چه شروطی نوشته می شود و از آثار و نتایج احتمالی آن اطلاع حاصل کنید تا مبادا دعوای فسخ یکطرفه یا فسخ خود به خودی قرارداد و مبایعه نامه خرید خانه و آپارتمان از سوی فروشنده مواجه شوید.

به تجربه ثابت شده است که فروشنده و خریدار اصلا توجه ای به متن شروط فسخ قرارداد ندارند و مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد نیز بدون آگاه کردن طرفین چنین شروطی را در لابلای متن قرارداد و قولنامه درج می کنند و اکثرا هم از روی عادت و کپی برداری است و هیچ قصد و قرضی هم ندارند.اما باید بدانند که همین شرط ممکن است چه خسارت سنگینی به خریدار وارد کند آن هم بخاطر برگشت یک فقره چک با مبلغ ناچیز و بعضا ناخواسته.

فسخ معامله به علت تخلف از شرط

فسخ معامله به علت تخلف از شرط

در اکثر مبایعه نامه ها معمولا شرطی گنجانده می شود مشابه این عبارت: «در صورت عدم وصول چک مربوط به ثمن معامله، فروشنده حق فسخ خواهد داشت.»

شرط مذکور در فوق، از نوع «خیار تخلف از شرط» است، زیرا بر خریدار شرط شده که لزوما در حساب جاری خود معادل وجه چک مزبور موجودی تأمین کند تا وجه چک در سررسید توسط بانک به دارنده پرداخت گردد. در ماده ۴۴۴ قانون مدنی تصریح شده که احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ ذکر شده اما این مواد تکلیف را در خصوص موضوع فوق مشخص نکرده اند. با وجود این، باید گفت طرفین می توانند با وجود مقررات مزبور، طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، تخلف از شرط را موجب حق فسخ معامله برای مشروط­ له قرار دهند و این از ویژگی های ماده ۱۰ قانون مدنی است که به طرفین اجازه داده شده بین خود قرارداد خصوصی تنظیم کنند و در صورتی که قرارداد خصوصی اشخاص مخالف صریح قانون نباشد، نافذ و معتبر خواهد بود.

نکته قابل توجه در این قبیل شروط ضمن عقد که برای پرداخت ثمن معامله، مهلتی معین ذکر می شود این است که در صورت عدم ذکر شرط خیار به نفع فروشنده، نامبرده تنها می تواند اجبار خریدار را به تأدیه ثمن تقاضا کند. به عبارت دیگر، پس از انعقاد معامله (عقد بیع) رابطه ی مالکیت فروشنده با مورد معامله قطع می شود و فروشنده در چه زمانی نباید معامله کرد؟ نقش طلبکار حق دارد برای وصول طلب خود از خریدار اقدام کند و از طرف دیگر، تکلیف خریدار به تأدیه ی ثمن از موارد صحت عقد بیع نیست بلکه از آثار عقد مزبور است و اطلاق شرط به آن جائز نمی باشد تا بتوان آن را تحت مقررات شرط فعل، مورد بررسی قرار داد.لذا از این جهت نمی توان شرط فسخ معامله را به علت عدم تأدیه ثمن در مهلت مقرر مشمول مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ قانون مدنی دانست.

با توجه به رویه ی قضایی که اقدام برای وصول چک از طریق مراجع قضایی را سبب سقوط حق فسخ فروشنده می دانند، به نظر می رسد حق فسخ فروشنده تا زمانی که دعوی او به نتیجه ی نهایی، یعنی وصول وجه چک منتهی نشده، به قوت خود باقی است. مفاد ماده ۴۰۳ قانون مدنی مؤید این معنی است. ماده مزبور صراحت دارد که: «اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ی ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد.» به عبارت دیگر، تنها مطالبه ی ثمن برای سقوط خیار کافی نخواهد بود بلکه قصد اسقاط حق خیار باید همراه با قرائنی باشد که احراز شود فروشنده با قصد التزام به عقد بیع، ثمن را مطالبه کرده است. قاعده ی مندرج در ماده ۴۰۳ قانون مدنی اختصاص به خیار تأخیر ثمن ندارد بلکه این ماده بیانگر قاعده ای است که در اسقاط کلیه حقوق می توان از آن استفاده کرد.

با توجه به اینکه فوریت در خیارات مختلفه نیاز به صراحت قانونی دارد و در مورد خیار تخلف از شرط، قانون نسبت به فوریت آن ساکت است، لذا فروشنده حق دارد اسقاط خیار خود را تا وصول وجه چک به تأخیر اندازد ولی اگر در معامله، برای استفاده از خیار تخلف از شرط، مدت تعیین نشده باشد فروشنده می تواند از حق فسخ استفاده نکند؛ در این صورت تنها وصول ثمن توسط فروشنده سبب سقوط حق فسخ او خواهد شد.

مثلا در مبایعه نامه ای مقرر شده فروشنده حداکثر ظرف یک ماه پس از گواهی عدم پرداخت وجه چک، حق دارد معامله را فسخ کند؛ فروشنده در سرسید مقرر برای وصول وجه چک به بانک مراجعه کرده و چک برگشت چه زمانی نباید معامله کرد؟ خورده است. در این صورت، اگر فروشنده قصد فسخ معامله را دارد باید قبل از انقضای یک ماه از طریق ارسال اظهارنامه برای خریدار، اراده ی خود مبنی بر فسخ معامله را اعلام کند. اگر فروشنده ظرف یک ماه اعلام فسخ نکند حق فسخ خود را از دست خواهد داد. اگر بعد از برگشت خوردن چک، به دنبال طرح دعوی جهت وصول وجه چک برود، احتمال اینکه حق فسخ خود را از دست بدهد، زیاد است.

«جنس فروخته شده» در چه شرایطی باید «پس گرفته» شود؟

با اینکه دادوستد یا همان خرید و فروش در زندگی روزمره انسان‌ها، جایگاه ویژه‌ای دارد، بسیاری از خریداران به علت آگاه نبودن از حقوق خود دچار مشکل شده و به قولی سرشان کلاه می‌رود.

با اینکه دادوستد یا همان خرید و فروش در زندگی روزمره انسان‌ها، جایگاه ویژه‌ای دارد، بسیاری از خریداران به علت آگاه نبودن از حقوق خود دچار مشکل شده و به قولی سرشان کلاه می‌رود.

به گزارش «تابناک»؛ بسیاری تصور می‌کنند که وقتی کالایی را خریده‌اند و بعد متوجه عیب آن شده‌اند، دیگر کاری از دستشان برنمی‌آید و باید با همان کالای معیوب سر کنند؛ اما این تصور اشتباه است، زیرا در چنین مواردی، شما با پشتیبانی قانون مدنی کشور می‌توانید به اختیار خود، قرارداد را فسخ کرده یا مابه‌التفاوت آن را از فروشنده بخواهید. البته توجه داشته باشید که این اختیارات تنها برای شما در نظر گرفته نشده و به فروشنده نیز مربوط می‌شود.

از دیدگاه قانون مدنی در ماده 396، انواع خیارها (اختیارات) برای فسخ معامله 10 مورد است و موارد خیار مجلس، شرط، تاخیر ثمن، رویت و تخلف از وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعیض صفقه، تخلف شرط و خیار حیوان را شامل می‌شود.

بنابراین، خیار مجلس، اختیاری است که به هر یک از خریدار و فروشنده داده می‌شود تا زمانی که متفرق نشده‌اند و در محل حضور دارند، بتوانند معامله را فسخ کنند. این در حالی است که خیار تأخیر از ثمن زمانی کاربرد دارد که فروشنده صبر ایوب ندارد و خریدار در پرداخت ثمن یا همان پول تعلل می‌کند. در این شرایط است که ماده 402 قانون مدنی به کار می‌آید، این ماده می‌گوید هرگاه فروشنده و خریدار زمانی را برای پرداخت پول مشخص نکرده باشند و سه روز از تاریخ معامله بگذرد و فروشنده کالا را در اختیار مشتری نگذارد و مشتری هم قیمت جنس را نپردازد، فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند.

این در حالی است که اگر خریدار ظرف 3 روز ثمن معامله را پرداخت کند، دیگر فروشنده حق فسخ ندارد. نکته مهم در این نوع خیار این است که هرگاه کالا از آن دسته اجناسی باشد که در کمتر از 3 روز فاسد می‌شود یا افت قیمت پیدا می‌کند، فروشنده هر زمانی که احساس کرد کالا در حال فساد یا کسر قیمت است، می‌تواند معامله را بر هم بزند.

شاید برای شما هم اتفاق افتاده باشد که کالایی را خریداری کردید و بعد از اینکه آن را به خانه آوردید، متوجه شدید با کالایی که در فروشگاه دیده‌اید متفاوت است، در چنین شرایطی به علت داشتن خیار شرط که در قرارداد امضا کرده‌اید، می‌توانید قرارداد را فسخ کنید.

به این صورت که در اولین قدم با استناد بر ماده 156 آیین دادرسی مدنی، برای طرف مقابل یک اظهارنامه می‌فرستید. به تبع آن و بر اساس نوع مالی که خریداری کرده‌اید که جز اموال منقول است، در دادگاه‌های عمومی حقوقی اقامه دعوا می‌کنید و علاوه بر اینکه در محل اقامت خوانده می‌توانید اقامه دعوا کنید، در محلی که عقد منعقد شده و همچنین در محل انجام تعهد نیز می‌توانید این کار را انجام دهید.

اما توجه داشته باشید این عمل فقط در پایتخت امکان‌پذیر است و در شهرستان‌ها به علت وجود یک حوزه قضایی فقط در همان حوزه اقامه دعوا می‌شود. برای مثال اگر قراردادی در شرق تهران منعقد کرده باشید و کالا را در غرب تهران تحویل گرفته باشید و محل زندگی خوانده در شمال تهران باشد، در هر سه مکان امکان اقامه دعوا دارید.

بنابراین با ارسال اظهار نامه برای خوانده او را آگاه می‌کنید که تخلف از شرطی وجود دارد و من قصد دارم علیه شما اقامه دعوا کنم و به همین علت به شما مهلت می‌دهم تا قبل از اقامه دعوا قرارداد را فسخ کرده و پول من را به من برگردانید. اما در این جا حتما توجه داشته باشید، اگر در هنگام عقد قرارداد خیارها از طرفین ساقط شده باشد، طرفین نمی‌توانند ادعایی داشته باشند.

قدم بعدی این است که به دادگستری حوزه‌ای که می‌توانید اقامه دعوا کنید رفته و دادخواست ارایه می‌دهید، بعد از آن تشریفات رسیدگی انجام می‌شود. اگر ارزش مالی که خریداری کرده‌اید زیر 5 میلیون تومان باشد، پرونده شما در شورای حل اختلاف همان حوزه و اگر ارزش آن بالای 5 میلیون تومان باشد در دادگستری آن حوزه بررسی خواهد شد.

توجه داشته باشید که پرونده شما حقوقی است و برای متخلف مجازات ندارد، اما اگر پرونده شما به مرحله اجرایی برسد، ممکن است توأم با اعمال ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی باشد، که مقرر کرده است: «هرکس محکوم به پرداخت مالی به دیگری شود، چه به صورت استرداد عین یا قیمت یا مثل آن یا ضرر و زیان ناشی از جرم یا دیه و آن را تادیب ننماید، دادگاه او را الزام به تادیه کرده و چنانچه مالی از او در دسترس باشد آن را ضبط و به میزان محکومیت از مال ضبط شده استیفاء می‌کند، در غیر این صورت بنا به تقاضای محکوم‌له، ممتنع را در صورتی که معسر نباشد تا زمان تادیه حبس خواهد کرد.»

ممکن است شخصی کالایی را خریداری کند و وقتی قصد دارد از آن استفاده کند، متوجه شود که دارای عیبی پوشیده است. برای مثال ممکن است فردی خودرویی خریداری کند که در هنگام عقد قرارداد بدنه آن پوشیده باشد و بعدها متوجه این عیب شود. در چنین شرایطی باید از خیار عیب استفاده شود. این خیار به شما این اختیار را می‌دهد که به موجب عیبی که در مبیع یا همان مورد معامله وجود دارد و شما در هنگام انعقاد مبایعه نامه اطلاعی از آن نداشته‌اید، می‌توانید علیه فروشنده اقامه دعوا کنید. در چنین شرایطی یا می‌توانید کالا را نزد خود نگه داشته و مابه‌التفاوت جنس معیوب نسبت به جنس سالم و با نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کنید، یا اینکه می‌توانید کالا را به فروشنده پس داده و همه پولی که پرداخت کرده‌اید را از او پس بگیرید. اما توجه داشته باشید که اگر خریدار در هنگام انعقاد مبایعه نامه از عیب موجود در کالا مطلع باشد، بعد از انعقاد دیگر نمی‌تواند ادعایی داشته باشد و مجبور است جنس معیوب را برای خود نگه دارد.

گاهی اتفاق می‌افتد که افراد کالایی را ندیده، خریداری می‌کنند و این کار را فقط با توصیفی که فروشنده از آن کالا دارد، انجام می‌دهند و در نهایت اگر شانس با آن‌ها یار نباشد، کلاه گشادی سرشان می‌رود که تأسف برانگیز است. اما نگران نباشید زیرا قانون‌گذار برای کمک به این دسته از افراد نیز پادرمیانی کرده و در ماده 410 قانون مدنی در این باره گفته است: «هرگاه کسی مورد معامله را ندیده و آن را فقط با بیان اوصاف توسط فروشنده خریده و بعد از دیدن آن بفهمد جنس مورد معامله دارای اوصاف ذکر شده نیست، می‌تواند معامله را فسخ کند.»

اما یادتان باشد که اگر مشتری جنس مورد معامله را دیده باشد و بداند مورد معامله، آن اوصاف و خصوصیات را ندارد، دیگر نمی‌تواند معامله را فسخ کند. البته باید توجه داشت هرگاه خریدار جنسی را قبلا دیده باشد و به اعتماد دیدن قبلی اقدام به معامله کند؛ اما بعد از خرید متوجه شود که جنس یا کالایی که خریداری کرده است، خاصیت قبلی را ندارد، اختیار فسخ معامله را دارد؛ بنابراین، اگر خریدار ثابت کند فروشنده با زبان چرب و نرمش خصوصیاتی برای جنس خود بیان کرده که در واقع جنس فاقد آن‌ها بوده و مشتری از همه جا بی‌خبر هم جنس را خریده است و بعد از مدتی متوجه کلک او شده، می‌تواند معامله را فسخ کند.

شرایط صحت معاملات

تعریف معامله
معامله یا بستن قرارداد که در اصطلاح حقوقی به آن عقد گفته می‎شود روابطی است که به موجب آن یک یا چند شخص در مقابل اشخاص دیگر نسبت به ایجاد ماهیتی حقوقی اقدام می کنند. يكي از شايع ترين عقود معمول در جامعه عقد بيع است و بعد از توافق فروشنده و خريدار در ثمن (قيمت) و مبيع (مالي كه قصد فروش آن را دارند)، به محض اينكه فروشنده بگويد فروختم و خريدار بگويد خريدم، عقد ايجاد مي‌شود و آثار خود را كه انتقال مالكيت است، ايجاد مي‌كند. بنابراين اگر بعد از عقد قيمت مال كم يا زياد شود، اين تغيير قيمت در مال انتقال گيرنده (خريدار) ايجاد مي‌شود.
با این توصیف عقد عمل حقوقی است که برای ایجاد آن اراده دوطرف لازم است و دو یا چند نفر باید توافق کنند تا از توافق اراده آن‌ها عقد به وجود بیاید، به طوری که در عقد بیع توافق دو اراده خریدار و فروشنده و در عقد ازدواج رضایت زن و مرد لازم است.

شرایط صحت معاملات
در هر قراردادی که بین دو طرف بسته می شود، باید شروطی در نظر گرفته شود. یعنی هنگام انجام هر معامله ای طرفین آن باید دارای قصد و رضا و اهلیت باشد و از دو شرط معین بودن مورد معامله و مشروعیت برخوردار باشند.
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، قصد طرفین و رضای آن‌ها، اهلیت طرفین، وجود موضوع معین برای معامله و مشروعیت جهت معامله از شرایط اساسی و لازم در عقد است که بدون آن‌ها عقد اساساً باطل است.
هرگاه یکی از این چهار شرط در عقد وجود نداشته باشد، عقد وجود خارجی پیدا نمی‌کند و یا ممکن است مانند فرض کراهت غیر نافذ باشد که در این حالت هم باطل است، لیکن با تأیید (تنفیذ) بعدی اصلاح پذیر است.

قصد و رضا
یکی از شرایط اساسی صحت هر معامله ای، قصد و رضای طرفین است. البته شایان توجه است که دو واژه قصد و رضا از نظر حقوقی با یکدیگر فرق دارند. قصد عبارت از اراده قلبي و تصمیم قطعی بر انجام معامله است. فقدان قصد که عامل بطلان معامله است، مانند اینکه کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله کند که آن معامله به واسطه‌ فقدان قصد باطل است.
منظور از رضا همان رضایت و تمایل داشتن به انجام معامله است، مرحله ای است که شخص به لحاظ وجود شرایطی خاصی متمایل به انجام معامله می شود و اگر هر یک از طرفین بنا به عللی رضایتش مخدوش باشد مانند اینکه شخصی برای نجات جان فرزندش که ربوده شده است، ملک خود را به ربایندگان بفروشد در این صورت، معامله غیر نافذ محسوب می‎گردد و پس از فراهم شدن شرایط با اعلام رضایت، عقد صحیح والاّ باطل خواهد بود.
نکته ای که در اینجا باید مورد توجه قرار گیرد اینکه اولاً: اکراه باید در حدی باشد که آزادی تصمیم و اراده را از شخص باشعوری سلب کند. بنابراین ترس از کسی بدون آن که تهدیدی در میان باشد اکراه محسوب نمی‎شود. اگر اکراه کننده شخصی را تهدید به آبروریزی کند و شخص تهدید شده بداند که اکراه کننده نمی تواند تهدیدش را اجرایی کند یا خودش بدون مشقت قادر به دفع اکراه باشد و معامله را انجام ندهد، مکره محسوب نمی شود.
ثانیاً: اضطرار در معامله خدشه‌ای به اعتبارآن وارد نمی‌سازد، مانند اینکه فردی بلحاظ تأمین هزینه های درمان همسرش ناچار به فروش خودروی خود می‎گردد. بر خلاف اکراه که فشاری بیرونی است، اضطرار فشاری است که از درون به طرف معامله تحمیل شده و منشاء بیرونی ندارد.
ثالثاً: در مورد معامله نباید اشتباهی صورت پذیرد والا رابطۀ حقوقی بین طرفین معامله ایجاد نمی‎شود. مثلا هرگاه کسی به مغازه ای می‎رود، و قیمت پیراهنی را بپرسد و آن را بخرد بعد در موقع بسته بندی معلوم گردد که فروشنده قیمت زیر پیراهنی را گفته و آن را فروخته است، این معامله نسبت به هیچ‌یک از پیراهن و زیر پیراهنی واقع نمی‎شود.

اهلیت طرفین
یکی دیگر از شروط صحت قرارداد، داشتن اهلیت در متعاملین است. یعنی اینکه دو طرف معامله باید رشید، بالغ و عاقل باشند. بنابراین افرادی که سن آنها زیر 18 سال است و یا دارای جنون دائمی و یا ادواری هستند، اهلیت نداشته و تنظیم قرارداد با آنها باطل است.
منظور از اهلیت، شایستگی است که انسان برای دارا شدن حق و اعمال آن پیدا می‌کند که به اهلیت استیفا و تمّتع تقسیم می‎شود. به شایستگی انسان برای اعمال حقوقی، اهلیت استیفا گفته می‌شود.
شایستگی انسان برای دارا شدن حقوق مدنی و بهره‌مندی از آن، به صورتی که دارای حق و تکلیف شود را اهلیت تمتع گویند. هر انسانی به محض زنده متولد شدن تا هنگام مرگ دارای اهلیت تمتّع است. بر خلاف اهلیت تمتّع، بعضی از افراد مانند افراد صغیر و مجنون دارای اهلیت استیفا نیستند.
در خصوص جنون به بیان ساده تر دیوانگی، طبق ماده 213 قانون مدنی: مجنون دائمی مطلقاً و مجنون ادواری در حال جنون نمی تواند هیچ تصرفی در اموال و حقوق مالی خود کند؛ هر چند ولّی یا قیم بتواند نقض او را رفع کند. البته هیج معامله ای را نمی توان به خاطر جنون معامله کننده، باطل اعلام شود، مگر آنکه ثابت شود این معامله در زمان جنون فرد انجام شده است.
در قوانین، ما به کسی که در همه اوقات دچار اختلال اعصاب و نقص عقل می شود، مجنون دائمی و چه زمانی نباید معامله کرد؟ به کسی که گاهی عقل وی زوال می یابد، مجنون ادواری گفته می شود.

مشروعیت جهت معامله
منظور از جهت معامله، عبارت از غرض و هدف اصلی از انجام معامله است و یک امر شخصی و متغیر است که در ذهن هریک از طرفین عقد است. بر خلاف علت که در اکثر معاملات یکسان بوده و شامل هدف مستقیمی است که شخصی از تشکیل معامله انتظار دارد. برای مثال شخصی خانه‌ای را برای مشارکت در ساخت معامله می‎کند، دیگری برای تبدیل آن به دفتر تجاری، سومی برای تهیه پول درمان و. در همه این موارد علت از معامله یکی بوده که همان انگیزه مادی یعنی تحصیل مال است. اما جهت دارای عنصری تصوری و معنوی می باشد مانند بدست آوردن ثمن معامله در فروش خانه، که در هر معامله ای حسب مورد متفاوت است.
مطابق مقررات قانون مدنی ایران، تا وقتیکه جهت معامله جنبه شخصی دارد و در قرارداد نیامده است، نامشروع بودن آن سبب بطلان قرارداد نمی‎شود، زیرا ممکن است طرف مقابل اساساً از آن مطلع نباشد و لذا حکم به بطلان موجب ضرر وی شود. اما اگر در معامله ذکر شود، به علت اینکه دیگر وصف شخصی و خصوصی ‎ندارد، قانونگذار به منظور صیانت از منافع جامعه وارد می‎شود و به اقتضای حفظ نظم عمومی آن را باطل اعلام می‎کند.
با این توصیف، جهت نامشروع در صورتی موجب بطلان معامله می‌شود که در قرارداد ذکر شده باشد مانند اینکه هنگام اجاره محلی در اجاره نامه قید شود که جهت تأسیس قمارخانه و یا عرضه مشروبات الکلی به اجاره داده شده است. البته معامله بر روی مالی که نسبت به برخی ممنوع و نسبت به بعضی دیگر مجاز باشد، اشکالی ندارد مانند تهیه مواد منفجره که تحت نظر مقامات مربوطه انجام می شود و به قصد فروش به ارتش و نیروهای مسلح صورت می پذیرد.

معین بودن موضوع معامله
مال یا عملی که موضوع انتقال یا تعهد ناشی از معامله قرار گیرد، مورد معامله نامیده که ممکن است مال باشد که متعهد، تسلیم آن را تعهد می‌کند، مانند خرید و فروش نسیه که فروشنده موضوع معامله را هنگام تنظیم قرارداد تحویل می‎دهد لیکه بهای آنرا بصورت اقساط یا یکجا متعاقباً دریافت می‎کند. در پاره ای اوقات مورد معامله، انجام عمل خاصی است، مثل گارانتی‌های سرویس خودرو در شرکت‌های خودروسازی. همچنین مورد معامله می‌تواند ترک عمل خاصی باشد، مانند عدم افشای اسرار شغلی شرکتی صاحب برند به غیر.
از جهتی دیگر نیز، هر یک از طرفین معامله باید قصد انشاء معامله‌ای را کند که طرف دیگر قصد انشاء آن را دارد. مثلاً چنانچه کسی پولی را به‎ قصد قرض به‎ شخصی بدهد، وی باید آن را به قصد قرض قبول نماید و هرگاه آن را به قصد بخشش قبول کند، هیچ یک از دو عقد قرض و هبه منعقد نمی‎شود.

عقد غیر نافذ
عقد غير نافذ عقدي است كه عدم رعايت شرايط انعقاد آن به حدي نيست كه موجب بطلان گردد، اما به لحاظ وجود نقص ترتيب آثار بر آن نياز به تنفيذ و تكميل دارد. نقص احتمال دارد مربوط به فقدان يكي از شرايط قانوني صحت عقد و يا انجام آن بوسيله شخصي كه حق انعقاد نداشته، باشد. در واقع این عقد ارکان لازم برای صحت را دارا می‎باشد ولی به علت پاره‎ای از نواقص، مقنّن آن را متزلزل تلقی کرده است. یکی از موارد آن عقد فضولی است که به معنای عامیانه، یعنی سرک کشیدن در اموال و دارایی دیگران، نزدیک است.
بدین صورت که فردی بدون اجازه مالک در اموال وی بصورت مثلاً فروش یا اجاره و رهن، دخالت و تصرف ‌کند. چنین قراردادهایی که معامله‌ فضولی لقب دارد به دليل اينکه فرد معامله‎کننده بر خلاف مورد وکالت، از طرف صاحب مال اذن و اجازه انجام معامله را ندارد، غیر نافذ است.
به عبارت دیگر، از نظر حقوقی اين معاملات نه باطل هستند و نه صحيح، بلکه غیرنافذ هستند و تعيين تکليف آن‌ها بستگی به اجازه صاحب مال دارد که چنانچه مورد تأیید مالک قرار گرفت صحیح و الاّ باطل است.
وجه دیگر معامله فضولی این است که چنانچه همراه با سوء نیت باشد جرم تلقی و مرتکب تحت عنوان جرم فروش مال غير و به اتهام کلاهبرداری مورد تعقيب قرار می‎گيرد.
همچنین عقد اکراهی و عقد صغیر در زمره عقود غیر نافذ هستند و اجازه بعدی مالک یا ولّی می‎تواند عقد را کامل و منشاء اثر سازد. مثلاً پسر 14 ساله ای که غیر رشید تلقی می‎شود، دوچرخه ای خریداری می‎کند که چنانچه ولّی او تأیید و باصطلاح حقوقی تنفیذ کند، معامله صحیح و الاّ باطل است.

عقد قابل فسخ
عقد قابل فسخ به عقد صحیحی اطلاق می‎شود که یکی از طرفین یا هر دو آنها بتواند آنرا بر هم زند. این عقد به دو دسته تقسیم می‎شود الف) عقد جائز و آن عقدیست که طبیعتاً قابل انحلال می‎باشد مانند عقد وکالت که طرفین هر وقت که بخواهند می‎توانند آنرا برهم زنند. ب) عقد لازم قابل فسخ که طبیعتاً قابل فسخ نمی باشد لیکن به جهاتی حق فسخ در آن موجود است.
در فرق بین عقد غیر نافذ و عقد قابل فسخ باید گفت؛ عقد غیر نافذ قراردادی ناقص است که با تنفیذ و اجازه بعدی کامل و با رد "کان لم یکن" می شود. لیکن عقد قابل فسخ قراردادی کامل است که از تاریخ تحقق فسخ، اثر خود را از دست می دهد.

آثار معاملات
قانون مدنی آثار بیع را در مادۀ 362، چنین بیان می‌کند: از آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد اینکه؛ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود. چنانکه این حکم را ناظر به صورتی بدانیم که مبیع مال معین مانند آپارتمان یا ملک مشخصی است، هرگاه معامله ای انجام ‎شود، یکی از الزاماتی که بر عهده فروشنده قرار می‌گیرد، از یکطرف به نام کردن رسمی مبیع چنانچه ملک و مستغلات یا خودرو باشد، و از طرفی دیگر تسلیم و تحویل آن، چنانچه موضوع معامله کالا مانند مواد خوراکی باشد.
با این توصیف از آنجاییکه به محض وقوع بیع، مالکیت خریدار محقق می‎شود، لذا از فاصله عقد تا تسلیم کالا مسئولیت تلف آن به وی منتقل می‌شود، در حالی که اگر کالا قبل از تسلیم تلف شود به اصطلاح عامیانه از کیسه فروشنده رفته، و لذا وی حقی نسبت به بهای پرداختی ندارد.
از طرفی دیگر در صورتی که مثلاً خودرو خاص و معینی موضوع معامله قرار گرفته، باید در حین عقد موجود باشد.
بدیهی است در این مثال، چنانچه خودروی مورد معامله قبل از تحویل آتش بگیرد، با توجه باینکه در حکم تلف است و به جهت اینکه قدرت بر تسلیم آن وجود ندارد، از موارد بطلان تلقی نمی‎شود بلکه بنا به ماده 387 قانون مدنی از مصادیق تلف قبل از قبض است که حکم آن انفساخ معامله می‎باشد. در مثال اخیر چنانکه به تفصیل خواهیم گفت، از جمله تفاوتهای بین انفساخ و بطلان این است که، در صورت انفساخ معامله از ابتدا صحیح بوده ولی به دلیل آتش سوزی تحویل خودرو غیر ممکن می‎گردد لذا چون خریدار، مالک خودرو از زمان عقد تا حین برهم خوردن معامله بوده، ترقی و تنزل قیمت نیز متعلق به اوست. لذا فروشنده ضمن تکلیف به باز پس دادن بهای معامله، باید در صورت افزایش قیمت ما به‎التفاوت آنرا نیز به خریدار بدهد. اما در مورد ابطال نظر باینکه معامله از ابتدا باطل بوده و مانند این است که اصلاً معامله ای صورت نگرفته، فروشنده تکلیف به استرداد بهای معامله و خریدار موظف به اعاده خودرو به فروشنده دارد. در واقع وقتی عمل حقوقی باطل است و از روز نخست به صورت قانونی و صحیح شکل نگرفته، هیچ اثری بر آن مترتب نمی باشد.
از طرفی دیگر، مقتضای معاوضی بودن عقد بیع این است که در قبال الزام مالک به تسلیم کالا، مشتری نیز به پرداخت بهای آن ملزم شود، بنابراین فروشنده می‌تواند اجرای این تعهد را از دادگاه بخواهد. پرداخت نکردن ثمن، بجز در مواردی که در شماره های آتی بحث خواهد شد، به هیچ وجه به بایع حق فسخ بیع را نمی‌دهد اما حق حبس و عدم ارائه کالا (یعنی نوعی گرو‎کشی) همچنان برای وی محفوظ است. منظور از حق حبس، اختیاری برای هر یک از طرفین قرارداد است که بر اساس آن حق دارند اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد دیگری کنند. برای مثال در عقد بیع خریدار می‌تواند پرداخت پول را به دریافت کالا منوط کرده و فروشنده نیز تحویل کالا را به تسلیم پول موکول کند. بنابراین به موجب عقد بیع، بایع ملزم به تسلیم مبیع و مشتری ملزم به تأدیه (پرداخت) ثمن خواهد بود.
در خصوص تعهدات مشتری نیز باید گفت؛ تعهد اولیه وی، پرداخت بهای معامله است و این پرداخت بر مبنای تراضی و توافقی است که بین فروشنده و خریدار وجود دارد زیرا این دو بر حسب قرارداد توافق کرده‌اند که دو تعهد در مقابل یکدیگر داشته باشند و نظر به همین ریشه قراردادی داشتن این التزامات است که تا زمانی که هر یک از طرفین، تعهد خود را انجام نداده است، دیگری می‌تواند از حق حبس استفاده کند. همچنین بایع می‌تواند در صورت دریافت نکردن ثمن، بر طبق اختیاری که قانون به او اعطا کرده و معروف به خیار تاخیر ثمن است، بیع را فسخ کند.
به عبارت دیگر طرفین به صورت ضمنی دریافت و پرداخت عوضین را پذیرفته و قرارداد را بر مبنای آن تنظیم کرده اند. به همین دلیل است که در تعریف عقد بیع گفته شده "تملیک عین به عوض معلوم" که بدیهی است که این دو طرف معامله باید تحویل و پرداخت شود. همانطوریکه در ماده 362 قانون مدنی تصریح شده عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع و مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند. بنابراین تا زمانی که جزء اخیر این تعریف یعنی پرداخت محقق نشود، جزء نخست که انتقال مالکیت است، نیز به طور کامل بوجود نمی آید. زیرا چنانکه متعاقباً بحث خواهد شد، هر یک از طرفین می‌توانند با توجه به اختیارات ناشی از قانون، عقد را فسخ کنند.

نکات کلیدی در مبایعه نامه های معاملات املاک
- مشخصات فروشنده یا فروشندگان و همچنین خریدار یا خریداران را به طور کامل در قرارداد بیاورید. برای این کار حتماً مشخصات طرفین را با آنچه در مدارک شناسایی هست تطبیق دهید و به اعلام شفاهی اکتفا نکنید.
- مشخصات و امکانات مورد معامله از جمله مشخصات کامل سندی ملک و هرگونه امکاناتی که در زمان معامله ویا در زمان تحویل ملک به خریدار در تعهد فروشنده میباشد را در قرارداد بیاورید.
- بهای (ثمن) مورد معامله را به دقت و به طور شفاف در قرارداد بیان کنید.
- زمانبندی و چگونگی پرداخت بهای ملک مورد معامله را به صورت کاملا دقیق مشخص کنید. هرگونه توافق در این مورد را مکتوب کنید و چیزی را نانوشته نگذارید.
- در خصوص پرداخت مابقی قیمت می توانید این نکته ذکر کنید که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می تواند فسخ معامله را اعلام نماید و معامله را برهم زند.
- در مورد زمانبندی پرداخت ها یا تحویل ملک، چنانچه خواستید تغییری ایجاد کنید، حتما به صورت کتبی و با امضای دو طرف قرارداد این کار را بکنید.

مدارک لازم برای انتقال سند ملک ،تنظیم سند ابتدا تا انتها

اگر شما هم به مشاور املاک رفته باشید چه زمانی نباید معامله کرد؟ تا یک خانه بخرید یا حتی در خرید یک ماشین ، سند آن را باید به خود انتقال دهید. باید گفت خرید و فروش مواردی که سند دارد یک معامله کوچک نیست که بتوان با توافق آن را حل کرد. در مسائلی مثل خانه باید دولت از خرید و فروش آن مطلع شود تا فردا اگر مشکلی پیش آمد بتواند به آن ورود کرده و حق را به حق دار بدهد. انتقال سند یک سری مراحل و البته قبل از آن نیازبه مدارکی دارد. در این مقاله مدارک لازم برای انتقال سند ملک را مورد بررسی قرار می دهیم.

سند ملک چیست ؟ مطابق ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی “سند هر نوشته‌ای است که در طرح دعوا و یا دفاع بتوان از آن استفاده نمود”. اسناد رسمی در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی به اسنادی اشاره دارد که در اداره ثبت اسناد و یا در دفاتر اسناد رسمی نزد ماموران رسمی مطابق قانون تنظیم شده باشد، چنین اسنادی را سند رسمی می گویند.

استعلام سند ملک

قبل از آن که یک ملک را بخرید ابتدا باید از صحت سند آن مطلع شوید. باید بدانید که این سند برای این ملک است یا برای ملک دیگری است یا این که این سند جعلی است یا نه؟ برای درک این موضوع باید بعد از انجام معامله، با در دست ‌داشتن مدارک لازم و مبایعه‌نامه تنظیم شده، به یکی از دفا‌تر اسناد رسمی مراجعه کنید و آن را استعلام نمایید. در واقع در هر معامله ای باید سند و صحت آن مشخص شود. این کار معمولا بعد از انجام معامله است اما اگر قبل از آن نسبت به استعلام سند اقدام کنید بهتر است تا مشکلات بعدی بوجود نیاید.

برخی از مردم بدون این که درستی یک سند را بدانند سریعا معامله می کنند به خیال این که حالا قیمت مناسب است ولی خیلی ها این طور سرشان کلاه رفته است. در واقع یک نفر با یک سند جعلی یک زمین را به چند نفر فروخته است.

مدارک مورد نیاز برای سند زدن ملک

چه مدارکی برای سند زدن ملک لازم است؟ این سوالی است که در این بخش باید به آن پاسخ بدهیم. از مدارکی که برای انتقال سند یا سند زدن لازم است معلوم می شود که چرا اینقدر مهم است. اطلاعات فروشنده و خریدار به همراه یک سری از مدارک ، استحکام معامله را قوی می کند. این مدارک به شرح زیر هستند:

• اصل و تصویر سند مالکیت (در سند مالکیت موقعیت جغرافیایی و ثبتی و هندسی ملک مشخص شده است.)
• اصل و تصویر بنچاق: بنچاق برگه ای است که دارای مشخصات فروشنده و خریدار و آدرس و تمام هزینه‌هایی است که طرفین در معامله قبلی پرداخت شده است. این برگه یک کاغذ A2 است که پیوست و پیش نیاز ملک می باشد.

نکته: اگر بنچاق در دسترس نبود دفتر خانه ای که قبلا بنچاق در آن نوشته شده باید یک نسخه از بنچاق را برای دفتر خانه جدید بفرستد.

• مدارک شناسایی : تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و تصویر وکالتنامه : در مواردی که یکی یا دو طرف معامله از طریق وکیل اقدام به فروش کرده اند
• اصل و تصویر پایان کار یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری : در مواردی که ملک تازه ساخت است و نیاز به مجوز های ذکر شده دارد.
• صورت مجلس تفکیکی: اگر ملک آپارتمان باشد به صورت مجلس تفکیکی جهت انجام امور نیاز است.
• اصل و تصویر حصر وراثت و همچنین اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث در صورتی که ملک مورد نظر ورثه ای باشد.

مراحل معامله ملک

انتقال یا سند زدن ملک کار ساده ای نیست و باید بصورت کاملا دقیق مراحل آن انجام شود. اگر همه اینکارها درست انجام نشود معامله دچار مشکل می شود و برای هردوطرف مشکلاتی پدید می آید. به این منظور پس از پیدا کردن مدارک لازم جهت معامله نیاز به چند مرحله است که باید بطور دقیق آن را بیاموزید.

اولین مرحله که بین خریدار و فروشنده اتفاق می افتد توافقی هست که این دو بر سر مورد معامله و قیمت آن انجام می دهند. در این مرحله اولین موجودیت معامله که قولنامه است با توافق طرفین نوشته می شود و در آن به وجود معامله ای بین دو نفر اقرار می گردد.

قولنامه یا مبایعه نامه اعلام دو نفر بصورت کتبی در زمینه توافق برای معامله است. پس از توافق نوبت به دریافت کد رهگیری می رسد که برای تهیه آن باید به مشاور املاک یا بنگاه معامله ملکی معتبر مراجعه کرد. وظیفه این بنگاه آن است که ملک را در سیستم نرم افزاری جامع ثبت کند و با ثبت آن از چندین معامله بر سر یک ملک جلوگیری شود. داشتن کد رهگیری برای ملک ضروری است و به نوعی در این مرحله است که دولت می فهمد معامله ای در حال انجام است.

• مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

فروشنده باید به دفتر اسناد رسمی با در دست داشتن شناسنامه و اصل سند مراجعه نماید تا مراحل انتقال سند را آماده کند. در این مرحله است که با تهیه مدارک مورد نیاز دفتر اسناد رسمی و دعوت از خریدار کار معامله در دفتر خانه پیگیری می شود. در واقع اگر مدارک فروشنده ناقص باشد یا آنچیزی نباشد که مورد معامله است کارشناسان دفتر باید آن معامله را تعلیق کنند تا مدارک اصلی به دستشان برسد یا در نوبت دیگری رسیدگی نمایند.

هزینه انتقال سند ملک

هزینه تنظیم سند خانه با کیست ؟ این سوالی است که هر دفتر خانه ای در زمان تنظیم اسناد با آن مواجه است. برای روشن شدن موضوع باید دید که سند چطور است و قانون در این مورد چه نظری دارد. عده ای بر این باور هستند که اگر توافقی بین خریدار یا فروشنده در جهت این که یک طرف همه هزینه ها را پرداخت نماید وجود داشته باشد به دلیل توافق ، آن معتبر است اما این نظر سبب مشکلاتی می شود که دانستن آن خالی از لطف نیست.

همانطور که در بالا گفته شد یک نوع انتقال وجود دارد که در آن دو طرف توافق می کنند ، این مورد در قانون اشاره نشده است ولی نقض کننده آن نیز در قانون وجود ندارد . به همین دلیل خیلی از مردم با توافق در مورد هزینه ها آن را به عهده می گیرند یا خود را از پرداخت آن مبرا می کنند. در صورتی که دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده برای پرداخت هزینه تنظیم سند توافق کرده باشند طبق توافق آنها عمل می‌شود. اما چنانچه چنین توافقی نباشد هزینه ها توسط فروشنده بواسطه روال دفتر خانه پرداخت می شود.

• هزینه انتقال سند بدون توافق خریدار و فروشنده

بدون توافق خریدار و فروشنده یعنی این که مطابق عرف باید عمل کرد. عرف در دفاتر اسناد رسمی آن است که فروشنده مبلغ را پرداخت کند اما دلیل آن چیست ؟ برای این که عرف را درک کنیم باید بگوییم رفتاری که در بین یک صنف در یک عمل عادتا انجام می شود. فروشنده به دلیل ذینفع بودن مال از طریق فروش آن هزینه این معامله را باید بپردازد. این بدان جهت است که او پول به دست می آورد و طرف دیگر پول از دست می دهد . از پول مورد معامله می شود هزینه ها را پرداخت کرد اما از مال مورد معامله نمی شود قسمتی را به عنوان هزینه معامله برداشت. اگر فروشنده می خواهد هزینه ها را به طرف دیگر تحمیل کند باید در این صورت توافقی بین ایشان برقرار شود.

هزینه تنظیم سند قطعی با کیست ؟

برای تننظیم سند قطعی بین خریدار و فروشنده یک سری هزینه ها وجود دارد که هر یک دلیل خود را دارند. برای پرداخت هر یک باید به عرف آن مراجعه کرد. اما عرف در جایی که توافق حضور داشته باشد جاری نمی شود. این هزینه ها شامل هزینه های قبل از تنظیم سند و هزینه های مربوط به تنظیم سند است که در زیر هر یک را بررسی می کنیم.

معمولا هزینه های پیش از تنظیم سند ملک که شامل هزینه استعلام ثبت و پرداخت دارایی است باید توسط فروشنده پرداخت شود. این هزینه ها قبل از تنظیم سند است و در این هنگام هنوز ملک در اختیار مالک است و باید هزینه های آن را بپردازد. فروشنده باید پیش از تنظیم سند با مراجعه به دفترخانه درخواست انجام امور مربوط به تنظیم سند قطعی را کند که اولین کار معمولا ارسال استعلام ثبت می باشد. در این مرحله مدارک لازم برای استعلام را باید همراه خود داشته باشد که شامل مدارک شناسایی ، سند ملک و بنچاق است. هزینه این مرحله با فروشنده است و دفتر خانه آن را انجام می دهد. هزینه مالیات انتقال ملک نیز توسط فروشنده باید پرداخت شود.

در تنظیم سند قطعی دو هزینه وجود دارد که شامل هزینه حق الثبت و حق التحریر است. آنچه قانون می گوید این است که پرداخت هزینه حق الثبت بر عهده فروشنده است و چه زمانی نباید معامله کرد؟ پرداخت هزینه حق التحریر بر عهده خریدار و فروشنده بالمناصفه می باشد. چرا که هزینه حق الثبت به نام فروشنده است. حق التحریر هزینه نوشتن سند است که هر دو طرف باید نصف نصف و بصورت برابر پرداخت کنند. با وجود عرف های جاری امروزه دفاتر بر حسب عرف جدید ، تمام هزینه های مربوط به تنظیم سند را بصورت نصف نصف از هر دو طرف دریافت می کنند.

در این صورت اگر همه هزینه های انتقال سند به اندازه 500 هزار تومان باشد هر طرف باید 250 هزار تومان پرداخت کنند. این باعث می شود تا روی یک نفر فشار نیاید. به نوعی اعتقاد آن است که هر دو از معامله سود برده اند پس هر دو باید هزینه این سود را پرداخت کنند.

در اینجا توافق می تواند روال را عوض کند و عرف را کنار بزند. مثلا اگر بین دو طرف توافق شده باشد که همه هزینه ها برعهده خریدار است ، همه هزینه ها را باید او بپردازد. چنانچه توافق برعکس باشد و توافق شده باشد که فروشنده پرداخت کننده تمام هزینه هاست همه این هزینه ها توسط فروشنده پرداخت می شود.

نتیجه گیری

انتقال سند ملک بدون انجام مراحل آن و مدارک لازم امکان پذیر نیست. زیرا که اسناد ملکی در صورتی که دقیق منتقل نشوند سبب ضایع شدن حقوق یک طرف خواهند شد. مثلا اگر یک نفر به عمد یا سهوا یک ملک را به چندین نفر بفروشد و دفتر اسناد رسمی بدون استعلام این کار را انجام دهد مشکل عمده ای بین چند نفر بوجود می آید که دادگاه باید به آن رسیدگی کنند. دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اسناد باید دقت داشته باشند و بدون استعلام های لازم به هیچ عنوان تنظیم سند نکنند. همچنین حضور صاحب قانونی ملک یا موکل قانونی او در فروش یک ملک ضرورت دارد و این دفاتر نمی توانند تلفنی این عمل را انجام دهند.

مدارک لازم برای انتقال سند که ذکر شد لازم است و باید وجود داشته باشد. همچنین معامله باید شفاف باشد. نمی توان با ادعای این که یک ملک در فلان جا وجود دارد به انجام معامله آن مبادرت کرد. بدین منظور هر دو طرف معامله باید توجه کافی را به این موارد داشته باشند.